Ипотечная квартира при банкротстве. Можно ли сохранить и сколько получит должник при продаже

Адвокат Назаров С.Е., реестровый № 47/2562 · обновлено 01.11.2026

Короткий ответ

Ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом, даже если она единственная: банк-залогодержатель вправе требовать её продажи. Но закон даёт два способа смягчить последствия. Во-первых, с 2024 года должник может сохранить единственное ипотечное жильё, заключив с банком отдельное мировое соглашение — без согласия остальных кредиторов (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве). Во-вторых, с 2026 года действует новый порядок распределения выручки, если квартиру всё же продают: 80% получает банк, 10% идёт на долги первой и второй очереди, а ещё 10% возвращают самому должнику (ст. 213.27-1, введена Федеральным законом от 23.03.2026 № 62-ФЗ).

Почему ипотечную квартиру могут продать

Статья 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание на единственное жильё, но делает исключение для жилья, заложенного по ипотеке. При банкротстве требование банка, обеспеченное залогом, удовлетворяется за счёт продажи предмета залога. Поэтому без договорённости с банком квартира включается в конкурсную массу и выставляется на торги.

Способ 1. Мировое соглашение с банком

Статья 213.10-1 Закона о банкротстве, введённая в 2024 году, позволяет должнику и банку договориться о сохранении единственного ипотечного жилья. Её особенности:

• соглашение заключается только с залоговым кредитором — согласие других кредиторов не нужно;
• долг по ипотеке не списывается: его продолжают платить по согласованному графику;
• квартира исключается из конкурсной массы, а остальные долги списываются по общим правилам;
• должник должен доказать, что у него есть доход для платежей; исполнение может обеспечить третье лицо — например, родственник-поручитель;
• соглашение утверждает арбитражный суд.

Шансы выше, если по ипотеке не было длительных просрочек и доход позволяет платить. Банку такой вариант часто выгоднее торгов: он получает весь долг с процентами, а не дисконтированную цену продажи. Переговоры с банком лучше начинать до подачи заявления о банкротстве или сразу после его принятия.

Способ 2. Если квартиру продают: правило 80/10/10

Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ добавил в Закон о банкротстве ст. 213.27-1. Она применяется, когда продаётся заложенное жильё, единственное пригодное для постоянного проживания должника и его семьи. Выручка за вычетом расходов на торги распределяется так:

Деньги для должника зачисляются на специальный счёт, открытый финансовым управляющим, и исключаются из конкурсной массы. Сведения об этом публикуются в ЕФРСБ. В течение десяти рабочих дней финансовый управляющий или кредиторы могут попросить суд уменьшить сумму, если на неё можно купить жильё, заметно превышающее разумные потребности семьи, или если должник вёл себя недобросовестно.

Пример расчёта

Квартира в Гатчине продана на торгах за 4 000 000 руб. Долг по ипотеке — 3 500 000 руб. Должник внёс первоначальный взнос 800 000 руб. и заплатил по кредиту 1 200 000 руб.

1. Банку — 80% = 3 200 000 руб.
2. Должнику — 10% = 400 000 руб. (лимит — 2 000 000 руб. взноса и платежей, не превышен).
3. Резерв на первую и вторую очередь — 10% = 400 000 руб. Допустим, таких долгов (алиментов, зарплаты работникам, вреда здоровью) нет — тогда резерв не расходуется.
4. Из оставшихся 400 000 руб. банку доплачивают непогашенные 300 000 руб., и его требование закрыто полностью.
5. Последние 100 000 руб. тоже передаются должнику. Итого он получает 500 000 руб.

Итог: должник лишается квартиры, но получает деньги на аренду или первоначальный взнос. Если же квартира продана дешевле, банк получит меньше, а непогашенный остаток его требования, как правило, списывается при завершении процедуры.

Что выбрать

Ошибки, которые стоят квартиры

• Тянуть до суда банка. Если банк уже обратил взыскание через суд общей юрисдикции, вариантов меньше.
• Скрывать доход. Для мирового соглашения доход нужно показать открыто и документально.
• Переоформить квартиру на родственников. Сделку признают недействительной, а сам должник рискует остаться без освобождения от долгов.
• Не учитывать супруга-созаёмщика. Если супруг тоже заёмщик, банк продолжит требовать с него долг; решение нужно планировать для обоих.

Об остальном имуществе — в статье «Что оставят должнику при банкротстве».

Когда нужен адвокат

• нужно подготовить и провести переговоры с банком о мировом соглашении;
• квартира продаётся, и нужно проверить расчёт выручки и защитить выплату должнику;
• кредиторы просят суд уменьшить сумму, передаваемую должнику;
• в квартире доли детей или супруг — созаёмщик.

Адвокат Назаров С.Е. ведёт дела о банкротстве граждан в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области — банкротство физических лиц в Гатчине.

Частые вопросы

Банк обязан согласиться на мировое соглашение?

Нет, это договорённость. Но банку важно получить деньги, и при стабильном доходе должника соглашение для него часто выгоднее торгов.

Если квартира продана, ипотечный долг спишут?

Непогашенная после продажи часть требования банка, как правило, списывается при завершении процедуры вместе с другими долгами, если должник вёл себя добросовестно.

Применяется ли правило 80/10/10 к делам, начатым раньше 2026 года?

Порядок применения к уже идущим делам определяется переходными положениями закона; это нужно проверять по конкретному делу и дате продажи квартиры.

Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве через МФЦ?

Внесудебное банкротство не предполагает продажу имущества, но если есть квартира в залоге и непогашенная ипотека, этот путь обычно не подходит. Решение принимается после анализа конкретной ситуации.