Сдача квартиры иностранцу. Миграционный учёт и ответственность собственника

Адвокат Назаров С.Е., реестровый № 47/2562 · обновлено 20.10.2026

Короткий ответ

Сдать квартиру иностранцу можно, но собственник как принимающая сторона обязан уведомить МВД о прибытии иностранного гражданина — поставить его на миграционный учёт по месту пребывания в течение 7 рабочих дней со дня прибытия (ст. 20 Федерального закона № 109-ФЗ). Фиктивная регистрация, при которой иностранец фактически не живёт в квартире, — уголовное преступление (ст. 322.3 УК РФ). Нарушение порядка уведомления — административный штраф, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области действуют повышенные санкции. С 2025 года действует реестр контролируемых лиц — иностранцев без законных оснований пребывания; перед сдачей жилья стоит проверить арендатора. В Госдуме обсуждались законопроекты об ужесточении правил сдачи жилья мигрантам — следите за изменениями.

Что должен сделать собственник

Главные риски

• Фиктивная постановка на учёт — уголовная ответственность, даже если собственник «просто помог знакомому».
• «Резиновая» квартира — массовая регистрация без фактического проживания проверяется полицией в первую очередь.
• Иностранец без законных оснований пребывания — риск проверок и претензий к собственнику; документы нужно проверять до заселения.
• Субаренда — без согласия собственника наниматель не вправе пересдавать жильё.

Права нанимателя и наймодателя по договору — «Аренда квартиры»; по вопросам миграционного учёта и статуса иностранцев — помощь в вопросах миграции.

Пример

Собственник сдал квартиру в Гатчине иностранному гражданину с действующим патентом. До заселения он проверил патент на сайте МВД, заключил письменный договор найма, а на пятый рабочий день подал уведомление о прибытии через МФЦ и сохранил отрывную часть. Через полгода участковый проверил квартиру: документы подтвердили, что иностранец живёт в ней фактически и учёт оформлен в срок, — претензий к собственнику не возникло.

Что прописать в договоре найма

• кто именно проживает в квартире — с паспортными данными каждого;
• запрет субаренды и вселения других лиц без письменного согласия собственника;
• обязанность нанимателя сообщать о продлении патента или изменении статуса;
• обеспечительный платёж и порядок его возврата;
• право собственника на осмотр квартиры в согласованное время.

Налог с аренды

Доход от сдачи жилья облагается НДФЛ: декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Если собственник зарегистрирован как самозанятый, он платит налог на профессиональный доход 4 % с каждого платежа и декларацию не подаёт. Регистрация иностранца в квартире — документальный след сдачи жилья, поэтому налог лучше платить с первого месяца.

Проверка в реестре контролируемых лиц

Перед заселением проверьте, не включён ли будущий наниматель в реестр контролируемых лиц — иностранцев, у которых нет законных оснований находиться в России. Сервис проверки размещён на официальном сайте МВД. Включение в реестр означает, что законных оснований пребывания у иностранца нет, и создаёт риски для собственника, который его заселил.

Когда нужен адвокат

• Собственника вызывают в полицию по вопросу регистрации иностранцев.
• Возбуждено дело об административном правонарушении или уголовное дело.
• Нужно составить договор найма с иностранцем без рисков.

Адвокат Назаров С.Е. ведёт споры по аренде, найму жилья и взысканию долгов в Гатчине, Ленинградской области и Санкт-Петербурге — взыскание долгов, представительство в суде.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать иностранца, которому сдаю квартиру?

Да, уведомить МВД о его прибытии в течение 7 рабочих дней.

Что грозит за фиктивную регистрацию иностранца?

Уголовная ответственность по ст. 322.3 УК РФ.

Можно ли сдать квартиру иностранцу без договора?

Нежелательно: договор нужен и для учёта, и для защиты собственника.

Какие налоги платить с аренды?

НДФЛ по декларации или налог на профессиональный доход 4 % для самозанятых.

Как проверить патент иностранца?

На сайте МВД в сервисе проверки действительности разрешений на работу и патентов — по серии и номеру документа.

Где поставить иностранца на учёт?

Через МФЦ, отдел по вопросам миграции или почтой — в течение 7 рабочих дней со дня прибытия. Отрывную часть уведомления сохраните.